Aigner Lehner Zuschin prüfen Rechte von Investoren der Immobilienrendite AG

Medienberichten zufolge wurde von der Finanzmarktaufsichtsbehörde (FMA) Anfang 2019 eine Strafanzeige bei der Wirtschafts- und Korruptionsstaatsanwaltschaft eingebracht. Im Raum stehen neben Vorwürfen wegen der Verletzung von Bestimmungen des Kapitalmarktgesetztes (Prospektpflicht) offenbar auch die des Betrugs, der grob fahrlässigen Beeinträchtigung von Gläubigerinteressen sowie der Verletzung von Bilanzvorschriften. Die Geschäftsleitung der Immobilienrendite AG bestreitet die Vorwürfe.

Die Gruppe vertreibt zumindest über die Immobilienrendite Investitions- und Entwicklungs- AG und die Immobilien Prime Investment GmbH Immobilienanleihen sowohl für Groß- als auch Kleinanleger. Aufgrund des Vorwurfs der Nichtveröffentlichung der aktuellsten Bilanzen hat die Geschäftsleitung der Immobilienrendite Investitions- und Entwicklungs- AG gegenüber den Medien bekannt gegeben, dass zwar Abschlüsse vorhanden wären, das (negative) Eigenkapital der Gesellschaft zum 31.12.2017 aber bereits bei  EUR -4,28 Mio. liege (wie auch Die Presse berichtete). Eine Nachschau im Firmenbuch per Stand 11.09.2019 hat ergeben, dass die Immobilienrendite AG den Jahresabschluss 2017 offenbar nach wie vor nicht eingereicht hat.

Wir haben in der Zwischenzeit mögliche Ansprüche und Sicherungsmaßnahmen für Anleiheinvestoren geprüft. Wir empfehlen jenen Investoren, denen eine bücherliche Sicherstellung der Anleihegelder zugesagt wurde, eine sorgfältige Prüfung vorzunehmen, speziell auch im Hinblick auf Treuhandbedingungen und den Pfandrang. Laut den von uns gesichteten Verträgen besteht nicht zuletzt die Gefahr der nachträglichen Verwässerung der Besicherung, zumal Verträge für die Investoren entsprechend nachteilige Klauseln aufweisen können. Weiters ist möglich, dass der vermeintliche Pfandrang mit weiteren Investoren geteilt ist, somit weniger Sicherheit besteht als angenommen.

Nach den uns vorliegenden Unterlagen waren ua. im Zusammenhang mit einer Emission der Immobilien Prime Investment GmbH, welche den Eigentümern der Immobilienrendite Investitions- und Entwicklungs- AG zuzuordnen ist, für Vermittlungs- und Marketingmaßnahmen pauschal 10% der Emissionserlöse an die Vermittlungsplattform Majoris Maklerservice GmbH zu zahlen. Neben den Risken des Produkts muss im Zuge einer Beratung zum Anleiheerwerb auch über allfällige durch Provisionen hervorgerufene Interessenskonflikte aufgeklärt werden und bei hohen Provisionen auch über den Einfluss auf das Risiko. Ob diese Aufklärung erfolgt ist, wäre im Einzelfall zu prüfen.

Wenn eine Täuschung vorliegt oder Angaben im Kapitalmarktprospekt unrichtigt oder unvollständig sind, kann ein Rücktritt vom Investment in Frage kommen. In diesem Fall muss der Emittent das Kapital rückerstatten. Dabei sind Fristen zu beachten.

Ob tatsächlich Straftatbestände verwirklicht wurden, werden die Ermittlungen der Wirtschafts- und Korruptionsstaatsanwaltschaft zeigen. Anleger, die sich dem Strafverfahren als Privatbeteiligte anschließen, haben neben weiteren Rechten auch ein Recht auf Akteneinsicht. Dieses Recht kann für die Durchsetzung zivilrechtlicher Ansprüche von Bedeutung sein. Trotz der medial bekannt gewordenen Anzeige der FMA wurde über diesen Umstand kein Nachtrag im Prospekt zur Emission der Immobilienrendite Prime Investment GmbH Prime errichtet. Wir haben auf diesen Umstand gegenüber der Rechtsvertretung der Immobilienrendite AG in einem Schreiben hinwiesen, aber keine Erklärung oder Entkräftung erhalten. Wir vermuten, dass die Immobilienrendite AG auf dem Standpunkt steht, dass kein Nachtrag zu errichten war.

Generell ist festzuhalten, dass mit Immobilieninvestments und insbesondere in Immobilienanleihen in der Praxis oftmals weitaus höhere Risken verbunden sind, als von Anlegern vermutet. Auch bei der Frage der Sicherstellung bestehen oft große Missverständnisse über die tatsächliche materielle Absicherung. Typischerweise sind finanzierende Banken bestrebt, vorhandene bücherliche Sicherheiten soweit wie möglich auszunützen. Anleihegläubigern bleibt daher regelmäßig nur ein „tieferer Rang“ in der bücherlichen Ordnung. Selbst Treuhandschaften bieten erfahrungsgemäß nur bedingt Schutz, entscheidend sind die jeweiligen materiellen Bedingungen im Einzelfall. Die Insolvenz der Wienwert-Gruppe, welche letztes Jahr medial bekannt wurde, dient hier als mahnendes Beispiel. Wir vertreten in diesem Zusammenhang eine Vielzahl von geschädigten Investoren. RA Mag. Lukas Aigner wurde von den Gläubigern zum Vertrauensmann gewählt. Unsere Kanzlei ist weiters von der Plattform „Cobin Claims“ mit der Vertretung der Interessen der geschädigten Wienwert-Anleger beauftragt.

Wir hoffen für betroffene Investoren, dass die Immobilienrendite AG und deren Gesellschafter in der Lage sein werden, die aushaftenden Anleiheverbindlichkeiten zu bedienen. Ein kolportiertes negatives Eigenkapital der Muttergesellschaft von -4,28 Mio. sowie die überwiegend negativen bilanziellen Entwicklungen der Tochtergesellschaften oder nahestehender emittierender Gesellschaften (beispielhaft IRAG Commercial 1 GmbH: negatives Eigenkapital von EUR - 1,98 Mio. per 31.12.2017; IRAG Commercial 2 GmbH: negatives Eigenkapital von EUR - 584.282,00 Mio. per 31.12.2017; Immobilien Prime Investment GmbH: negatives Eigenkapital von EUR - 384.074,61 per 31.12.2017) zeichnen ein eher schwieriges Umfeld für die Gruppe, sodass die Risken sorgfältig abgewogen werden müssen. Leider sind nach wie vor die letzten Jahresabschlüsse nicht offengelegt, was erfahrungsgemäß objektiv zu Verunsicherung der Investoren führt.

Für die Prüfung individueller Ansprüche wenden Sie sich gegebenenfalls an:
RA Mag. Lukas Aigner: l.aigner@aigner-partners.at
RAA Maximilian Weiser, LL.M. (WU): m.weiser@aigner-partners.at

04.04.2019, RA Mag. Lukas Aigner, Update/ Stand 11.09.2019