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Aigner Lehner Zuschin + Partner prüfen Rechte von Investoren der Immobilienrendite AG

Medienberichten zufolge wurde von der Finanzmarktaufsichtsbehörde (FMA) eine Strafanzeige bei der Wirtschafts- und Korruptionsstaatsanwaltschaft eingebracht. Im Raum stehen neben Vorwürfen wegen der Verletzung von Bestimmungen des Kapitalmarktgesetztes (Prospektpflicht) auch die des Betrugs, der grob fahrlässigen Beeinträchtigung von Gläubigerinteressen sowie der Verletzung von Bilanzvorschriften. Die Emittentin vertreibt zumindest über die Immobilienrendite Investitions- und Entwicklungs- AG und die Immobilien Prime Investment GmbH Immobilienanleihen sowohl für Groß- als auch Kleinanleger. Aufgrund des Vorwurfs der Nichtveröffentlichung der aktuellsten Bilanzen hat die Geschäftsleitung der Immobilienrendite Investitions- und Entwicklungs- AG gegenüber den Medien bekannt gegeben, dass zwar Abschlüsse vorhanden wären, das (negative) Eigenkapital der Gesellschaft zum 31.12.2017 aber bereits bei  EUR -4,28 Mio. liege (wie auch Die Presse berichtete). Eine Nachschau im Firmenbuch per Stand 11.07.2019 hat ergeben, dass die Immobilienrendite AG den Jahresabschluss 2017 offenbar noch immer nicht eingereicht hat.

Wir haben in der Zwischenzeit in mehreren Fällen mögliche Ansprüche und Sicherungsmaßnahmen für Anleiheinvestoren geprüft. Dabei hat sich herausgestellt, dass die betroffenen Anleger oft kein vollständiges Bild einer allfälligen grundbücherlichen Besicherungslage haben bzw. von einer Sicherstellung ausgehen, die tatsächlich nicht bzw. nicht im vermeinten Rang besteht. Wir empfehlen jenen Investoren, denen eine bücherliche Sicherstellung der Anleihegelder zugesagt wurde, eine sorgfältige Prüfung vorzunehmen, speziell auch im Hinblick auf Treuhandbedingungen. Laut den von uns gesichteten Verträgen besteht nicht zuletzt die Gefahr der nachträglichen Verwässerung, weil die Verträge für die Investoren erheblich nachteilige Klausel vorsehen, weiters ist möglich, dass der vermeintliche Rang mit zahlreichen weiteren Investoren geteilt ist, somit die Sicherheit weit weniger ist als vermutet.

Nach den uns vorliegenden Unterlagen waren ua. im Zusammenhang mit einer Emission der Immobilien Prime Investment GmbH, welche den Eigentümern der Immobilienrendite Investitions- und Entwicklungs- AG zuzuordnen ist, für Vermittlungs- und Marketingmaßnahmen pauschal 10% der Emissionserlöse an die Vermittlungsplattform Majoris Maklerservice GmbH zu zahlen. Es handelte sich dabei um eine offenbar den Gründern der Immobilienrendite Investitions- und Entwicklungs- AG zurechenbare Gesellschaft. Neben den Risken des Produkts muss im Zuge einer Beratung zum Anleiheerwerb auch über allfällige durch Provisionen hervorgerufene Interessenskonflikte aufgeklärt werden und bei hohen Provisionen auch über den Einfluss auf das Risiko.

Ob Straftatbestände verwirklicht wurden, werden die Ermittlung der Wirtschafts- und Korruptionsstaatsanwaltschaft zeigen. Anleger, die sich dem Strafverfahren als Privatbeteiligte anschließen, haben neben weiteren Rechten auch ein Recht auf Akteneinsicht. Dieses Recht ist auch für die Durchsetzung zivilrechtlicher Ansprüche von Bedeutung. Trotz der medial bekannt gewordenen Anzeige der FMA wurde dieser Umstand im Übrigen nicht in einem Nachtrag der Emission der Immobilienrendite Prime Investment GmbH Prime berücksichtigt. Wir haben auf diesen Umstand gegenüber der Rechtsvertretung der Immobilienrendite AG jüngst in einem Schreiben sogar hinwiesen, aber keine Erklärung oder Entkräftung erhalten.

Generell ist festzuhalten, dass Immobilieninvestments und insbesondere in Immobilienanleihen in der Praxis oftmals mit weitaus höheren Risken verbunden sind, als von Anlegern vermutet. Auch bei der Frage der Sicherstellung bestehen oft große Missverständnisse über die tatsächliche materielle Absicherung. Typischerweise sind finanzierende Banken bestrebt, vorhandene bücherliche Sicherheiten soweit wie möglich auszunützen. Anleihegläubigern bleibt daher nur ein „tieferer Rang“ in der bücherlichen Ordnung. Selbst Treuhandschaften bieten nur bedingt Schutz, entscheidend sind die jeweiligen materiellen Bedingungen. Die Insolvenz der Wienwert-Gruppe, welche letztes Jahr medial bekannt wurde, dient hier als mahnendes Beispiel. Wir vertreten in diesem Zusammenhang eine Vielzahl von geschädigten Investoren und wurde Mag. Lukas Aigner von den Gläubigern auch zum Vertrauensmann gewählt. Schließlich wurde unsere Kanzlei auch von der Plattform „Cobin Claims“ mit der Vertretung der Interessen der geschädigten Wienwert-Anleger beauftragt.

Wir hoffen für betroffene Investoren, dass die Immobilienrendite AG und deren Gesellschaftern in der Lage sein werden, die aushaftenden Anleiheverbindlichkeiten bedienen zu können. Ein kolportiertes negatives Eigenkapital der Muttergesellschaft von -4,28 Mio. sowie die überwiegend negativen bilanziellen Entwicklungen der Tochtergesellschaften oder nahestehender emittierender Gesellschaften (beispielhaft IRAG Commercial 1 GmbH: negatives Eigenkapital von EUR - 1,98 Mio. per 31.12.2017; IRAG Commercial 2 GmbH: negatives Eigenkapital von EUR - 584.282,00 Mio. per 31.12.2017; Immobilien Prime Investment GmbH: negatives Eigenkapital von EUR - 384.074,61 per 31.12.2017) zeichnen jedoch ein schwieriges Umfeld für die Gruppe.

Für die Prüfung individueller Ansprüche wenden Sie sich bitte an:
RA Mag. Lukas Aigner: l.aigner@aigner-partners.at
RAA Maximilian Weiser, LL.M. (WU): m.weiser@aigner-partners.at

Aigner Lehner Zuschin + Partner, 04.04.2019, RA Mag. Lukas Aigner, Update/ Stand 11.07.2019

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